2021年1月16日，越秀地產數智發展中心總經理-陳磊先生受邀參加RE-future新趨勢科技地產峰會，并發表主題分享講話。根據演講內容整理。

越秀地產數智發展中心總經理-陳磊先生

消費升級推動文化、娛樂產業發展迅猛，消費者對個性、定制、潮等需求加劇，體驗類、精神類需求上升。傳統空間從傳統鋼筋水泥的實物空間，逐漸轉變為辦公、居住、娛樂、消費、精神依托等場景下提供服務的載體，我們所謂之新空間成為一切服務的載體和流量的入口。

我們現在做空間智能化，通過萬物互聯的改造，就是為了把傳統的空間打開一個數字化上限，讓它能承載更多生活服務、居住服務等其他的服務，使地產項目成為流量的聚集點。

過去大部分地產項目設計，都是從功能布局來構建空間，按照功能的特點來滿足個體對地產項目價值，還處于產品美學階段。

隨著居住需要的逐步滿足，用戶除了單一的功能需求提出了更多的需求，我需要教育、我需要康養……。地產開發商也開始考慮多個功能需求與空間的融合，形成一個整體產品價值創造，升級到生活美學階段。

而未來空間也會承載人對于情感的需要，我們衣食住行的活動空間內，能有我們精神所依托的存在感，那就是生命美學階段。實現人與空間，與我們周邊的物，進行完美的結合。

以建筑空間為基礎，物聯網智能硬件為連接器，基于對各種智能化信息的集成、優化和應用，我們就讓空間具備了感知、傳輸、記憶、推理、判斷和決策的智慧能力。

科技的發展為物理空間升級為智慧空間創造了條件，在這個充滿不確定的時代，數字化的趨勢毫無疑問是確定的。通過科技能從不同的側重點，為我們構建人和空間更好的連接，可以做體驗的提升，做效率的提升，還可以做商業模式的創新。

智慧的科技要找到它真正的應用場景，找到一個好的商業模式，能觸達到真正的痛點，才能做好真正的萬物互聯，同時為地產增加新的內涵和附加值。

社群賦予空間以靈魂。空間最終是文明的容器，它承載了人與自然、人與人的關系。只有沉淀了文化和精神情感的空間，才是有生命力的空間，有溫度的空間。

房地產是一個資金密集型的行業，它的金融工具很多，就是“投、融、管、退”，有很多傳統的金融工具，有新的金融工具，所以我先做了一個梳理。

1）地產全鏈條，從購買土地、自由資金、境外融資到PE，到開發貸，到收益信托。

2）項目建設階段，我可以引入發行債券、開發貸款、不動產的投資，還有信托借款，供應鏈融資。

3）項目的銷售階段，有銀行按揭、消費貸、小額貸款，還有購房尾款的ABS。

4）資產運營階段，就是在商業用得最多的經營行貸款、CMBS/CMBN，再加上物業經常做的物業ABS。

5）現在最熱門的商業地產的PE和租賃REITs，去年也發得比較多。

6）另外就是香港的REITs和大陸的REITs。

按照數字化的要求來說，越秀地產還剛剛起步，從今年開始全面啟動數字化升級的動作。爭取十四五末實現科技賦能地產，科技服務生態，生態反哺地產，金融倍增提效。

陳磊先生說：我一直在講，科技向善，人心向善，才是美好生活。科技決定了我們奔跑的速度，但是愛和慈悲決定了我們奔跑的方向。在座的各位，未來手上會擁有大量的客戶資產和客戶敏感信息，如何利用好它，是考驗我們職業道德最核心的一點。